就在刚刚，南京发布了一个文件：《南京市2023年度国有建设用地供应计划》
这份计划，对于南京楼市的发展和未来走向，可以说发挥关键作用！
场面话我们就不多说了，直接上最干的干货：
2023年全市国有建设用地供应总量中，用途结构如下：
1．住宅用地面积820公顷，占计划总量的24.8％。其中：产权住宅用地493公顷，租赁住宅用地8公顷，其他住宅用地
319公顷，并按照工程开工需要做到应保尽保。（附件2）
2．商服用地面积73公顷，占计划总量的2.2％。
3．工矿仓储用地面积700公顷，占计划总量的21.2％。
4．科研用地面积88公顷，占计划总量的2.7％。
5．公共管理与服务用地面积312公顷，占计划总量的9.4%。
6．交通运输用地面积1269公顷，占计划总量的38.4％。
7．公共设施用地面积40公顷，占计划总量的1.2％。
我们主要看第一条，住宅地块820公顷，产权住宅493公顷，也就是说，商品房的面积，不到500公顷。
那么500公顷，对于南京市场来说，意味着什么？要想分析这个问题，需要纵向对比，南京历年的商品房土地计划出让面积，是多少？
过去5年，南京商品房土地出让计划，全部超过600公顷，在2020年、2021年甚至逼近700公顷（年年2000亿的土地出让金），但到了今年，土地计划一下子回归到500公顷以内。
说明什么？说明南京的土地放量时代，基本终结了。南京市场规模就这么大，没有能力年年搞600-700公顷，地不太好卖，只能收缩。
而且，计划不如变化快，计划是493公顷，能确保400公顷正常出让，就非常非常不错了。（部分区域是无效供地）
你看，我去年的时候就说，南京市场，每年就是6-7万套的量，多一点都不行，多了，市场就躺给你看。这份计划，也基本上印证了之前的观点。
这493公顷的土地，如果分解到各区，是一个什么情况？今天我们结合库存情况，来给大家做一个简要的解析：
鼓楼区：3公顷，基本不供地了。马上510土拍，在五塘板块有一块地出让，葛洲坝等房企在关注。鼓楼区目前也没啥好地，基本上以幕府片区为主，慢慢搞。鼓楼区的土拍，注定不是舞台中心。
玄武区：0公顷！新玄武住宅地块开发完毕后，玄武区手上已经没货了，今天的计划是0。玄武区急需找一个新的发展承载地。地太多不好，但你没地，没生产资料了，玄武区挺急。
秦淮区：20公顷，主要就在南部新城，以及应天大街北侧的零星地块，逃不出这个范围。那么20公顷意味着什么？
现在秦淮区库存3000套，今年4个月成交1533套，平均一个月去化380套左右，单套面积在140㎡。那么20公顷新地块，容积率2.6左右，建筑总面积可达52万㎡，相当于3700套房子。
按照目前的流速，今年土地出让的地块，大概可以满足10个月的流速，整体上可控，毕竟秦淮区库存也有3000多套，需要消化消化。
按照这个计算规则，我们分别统计了其他几个区的数据：
建邺区：21公顷。建邺区的容积率与南部新城差不多，但单套面积更大：170㎡，单月流速大概400套左右。这21公顷，大概可以产生3200套大平层（或者小平层），相当于8个月的流速。整体来看，建邺区这个节奏比较紧，今年的新房市场应该还是可以的。
其他区，没法通过这种方式来计算，比如雨花台区，栖霞区、江宁区，板块太多、太杂，这种大杂烩的数据，对于板块分析没有价值。板桥卖的好不好，跟雨核的情况，关系不大，只能参考。
雨花台区38公顷，栖霞区66公顷，江宁97公顷，浦口63公顷...
这四个区的整体供应，稍微偏多了一点。雨花和江宁分化太严重，不算了，好板块和差板块差之千里。浦口最后说，直接看栖霞：
栖霞区：每月流速700-800套，单套面积108㎡，66公顷相当于16000套房子，去化周期约为20个月。也就是说，今年要拍的地块，需要1.7年才能去化，这就有点压力大了。栖霞区，我提醒一下，你的供应有点充足了。
最后我们看远郊三区，重点来了！
六合区：1-4月份，单月流速680套，单套面积105㎡。今年计划17公顷，还算比较克制。六合库存本来就有6000多套，可以卖10个月，今年土拍少一点，算是比较客观的了，要给六合区点个赞，耐得住寂寞。
溧水区：单月流速420套，单套125㎡，目前库存9600套，可以卖两年，这还不包括一堆还未上市的地块。如果今年按照计划推出53公顷土地，按容积率2计算，也要产生8500套房子，又要卖20个月...
库存23个月，今年土拍的20个月，去年卖地还未上市的，起码10个月...加起来保底50个多个月吧...情况就是这么个情况，你们自己品。
高淳区：单月流速270套，单套面积127㎡，土地供应55公顷，大概8600套，可以卖32个月。库存7173套，可以卖26个月，加上去年土拍还未上市的，保底60个月的去化周期...快跑啊...
最后，我们来看浦口区。浦口区为何要最后看？主要是浦口区（南京网上房地产数据）包含两个部分（老浦口区+江北新区非大厂部分，数据就是这么拧巴）
浦口区+新区（非大厂部分）：大厂的数据扣不掉，整体两个区月流速900套（不含大厂），单套面积118㎡（江核面积大点），浦口区63公顷，新区60公顷，整体上是123公顷。我们假设大厂今年出让3公顷（不会太多），那么江北直管区+浦口区的土地供应量约为120公顷。会产生2.6万套房子，去化周期约为29个月，供过于求！
所以江北这两个区，各自还是要稍微考虑一下，要不要出让这么多？尤其浦口区，今年的土地计划还比去年增加了，你不觉得有点泛滥吗？
当然，容积率我们都采用2.6这个中间值，各区都有出入，这里所有的数据都是预估值。另外今年4个月的去化速度，不代表全年，毕竟还有个小阳春，其他月份未必能达到这个流速。
所以我们看看，即便压缩了土地计划，但在很多局部地区，仍然供过于求。分析下来，南京的各区市场基本如下：
主城四区：挺着，基本上可以挺住！
栖霞雨花：活着，供应量也大，板块冷热不均，局部很难受，基本上能活；
江北三区+江宁：躺着，整体供过于求，土地出让计划可能会收缩；
远郊双杰：（溧高）假装还活着...
就是这么个局面，大家自己品吧！今年计划493公顷，我觉得实际卖不到这个面积。以前南京达不成计划，主要是人为控地，就是想控盘，很多人夸南京操盘水平高...媒体天天夸，操盘手当真了...
现在卖不到这个面积，是真卖不到。所以去年开始我就判断，南京每年2000亿土地出让金的日子，一去不复返了！
未来5年，南京要考虑一个问题：土地出让金只有1000亿的话，城建怎么玩，招商怎么搞，地铁怎么建，奖J怎么发...这是一个长期课题，也是不得不面对的课题。
